宅地建物取扱主任者試験（平成11年度　Part２）

宅地建物取扱主任者試験（平成11年度　Part２）問題２１～４０です。

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設問1

建築物の容積率（延べ面積の敷地面積に対する割合）に関する次の記述のうち，建築基準法の規定によれば，正しいものはどれか

1.	容積率の算定に当たり，建築物の延べ面積の十を限度として，地下室の床面積を建築物の延べ面積に算入しないとする特例は，住宅以外の用途に供する部分を有する建築物には適用されない。
2.	容積率の算定に当たっては，共同住宅の共用の廊下又は階段の用に供する部分の床面積は，その建築物の延べ面積には算入しない。
3.	高度地区内においては，容積率は，高度地区に関する都市計画で定められた内容に適合しなければならない。
4.	近隣商業地域及び商業地域内で，かつ，防火地域内にある耐火建築物については，容積率制限は適用されない。

設問2

準防火地域内において，地階を除く階数が3（高さ１２ｍ），延べ面積が1,200平方メートルで事務所の用途に供する建築物を建築しようとする場合に関する次の記述のうち，建築基準法の規定によれば，正しいものはどれか。

1.	この建築物は，耐火建築物又は準耐火建築物としなければならない。
2.	この建築物の屋上に看板を設ける場合においては，その主要な部分を不燃材料で造り，又はおおわなければならない。
3.	この建築物は，防火上有効な構造の防火壁によって有効に区画しなけれぱならない。
4.	この建築物には，非常用の昇降機を設けなければならない。

設問3

土地区画整理事業の事業計画に関する次の記述のうち，土地区画整理法の規定によれば，誤っているものはどれか。

1.	事業計画には，施行地区（施行地区を工区に分ける場合においては，施行地区及び工区），設計の概要，事業施行期間及び資金計画を定めなければならない。
2.	個人施行者が換地計画を定めようとする場合において，その内容が事業計画の内容と抵触するときは，当該個人施行者は，換地計画の認可を受けることができない。
3.	土地区画整理組合の設立に当たって事業計画を定めようとする場合で，公共施設の用に供されている国又は地方公共団体の所有する土地を施行地区に編入しようとするときは，当該土地を管理する者の承認を得なければならない。
4.	市町村が施行する土地区画整理事業について定めるべき事業計画については，施行地区となるべき区域内の宅地の所有者及び借地権者のそれぞれ３分の２以上の同意を得なければならない。

設問4

農地法に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

1.	耕作する目的で農地の所有権を取得する場合で，取得する農地の面積が４ヘクタールを超えるときは，農林水産大臣の農地法弟３条の許可を受ける必要がある。
2.	農家が，その農業用倉庫として利用する目的で自己の所有する農地を転用する場合は，転用する農地の面積の如何にかかわらず，農地法弟４条の許可を受ける必要がある。
3.	市街化区域内にある農地について，農地以外のものに転用するため所有権を取得する場合で，転用する農地の面積が４ヘクタールを超えるときは，都道府県知事に農地法弟５条の届出をする必要がある。
4.	土地登記簿上の地目が山林や原野であっても，現況が農地であれば，その所有権を取得する場合は，原則として農地法弟３条又は弟５条の許可を受ける必要がある。

設問5

次の記述のうち，誤っているものはどれか。

1.	生産緑地法によれば，生産緑地内において土攻め形質の変更を行おうとする者は，原則として市町村長の許可を受けなければならない。
2.	宅地造成等規制法によれば，宅地造成工事規制区域内において宅地造成に関する工事を行おうとする造成主は，原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。
3.	急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律によれば，急傾斜地崩壊危険区域内において，工作物の設置を行おうとする者は，原則として市町村長の許可を受けなければならない。
4.	自然公園法によれば，国定公園の特別地域内において工作物の新築を行おうとする者は，原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。

設問6

住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除（以下この問において「住宅ローン控除」という｡）に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

1.	居住用家屋の敷地の用に供する予定の土地を銀行からの住宅借入金等で平成17年中に取得し，平成18年中に同じ銀行からの住宅借入金等で居住用家屋を建築し居住の用に供する予定でいる場合には，平成17年分から住宅ローン控除の適用を受けることができる。
2.	平成17年中に居住用家屋を売却し，新たに居住用家屋を取得した場合には，その売却した居住用家屋に係る譲渡損失につき特定の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除の適用を受けるときであっても，その新たに取得した居住用家屋につき住宅ローン控除の適用を受けることができる。
3.	銀行からの住宅借入金等で取得した居住用家屋を平成17年又は平成18年中に居住の用に供した場合には，その住宅借入金等の償還期間が15年以上でなければ住宅ローン控除の適用を受けることができない。
4.	銀行からの住宅借入金等で取得した居住用家屋を平成18年１月１日から平成18年12月31日までの問に居住の用に供した場合には，その居住の用に供した年以後15年間にわたって，その住宅借入金等の年末残高の１パーセント相当額の税額控除の適用を受けることができる。

設問7

固定資産税に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

1.	家屋に係る固定資産税は，建物登記簿に登記されている所有者に対して課税されるので，家屋を建築したとしても，登記をするまでの間は課税されない。
2.	固定資産税の納税通知書は，遅くとも，納期限前10日までに納税者に交付しなければならない。
3.	新築住宅に対しては，その課税標準を，中高層耐火住宅にあっては５年間，その他の住宅にあっては３年間その価格の３分の１の額とする特例が講じられている。
4.	年の途中において，土地の売買があった場合には，当該土地に対して課税される固定資産税は，売主と買主でその所有の月数に応じて月割りで納付しなければならない。

設問8

印紙税に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

1.	個人が生活の用に供している自宅の土地建物を譲渡し，代金１億円を受け取った際に作成する領収証には，印紙税は課税されない。
2.	「平成17年４月１日付けの土地譲渡契約書の契約金額２億円を１億8,000万円に減額する」旨を記載した変更契約書は，記載金額１億8,000万円の不動産の譲渡に関する契約書として印紙税が課税される。
3.	土地売買の仲介を行ったＡ社が「Ａ杜は，売主Ｂ社の代理人として土地代金１億円を受領した」という旨を記載のうえ，買主に交付した領収証に課税される印紙税の納税義務者は，Ｂ杜である。
4.	土地譲渡契約書に課税される印紙税を納付するには，契約書に印紙をはり付け，消印をしなければならないが，契約当事者の代理人又は従業者の印章又は署名で消印しても，消印をしたことにはならない。

設問9

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。

1.	不動産の価格を求める鑑定評価の手法は，不動産の再調達原価に着目する原価法，不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法に大別される。
2.	原価法における再調達原価とは，対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいうので，積算価格を求めるには，再調達原価について減価修正を行う必要がある。
3.	取引事例比較法における取引事例は，近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るものでなければならないが，必要やむを得ない場合には，近隣地域の周辺の地域に係るものからも選択できる。
4.	収益還元法は，対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益の現価の総和を求める手法であるので，対象不動産の収益価格は，総費用を控除する前の総収益を還元利回りで還元して求められる。

設問10

宅地建物取引業の免許（以下「免許」という｡）に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

1.	Ａが，用途地域内の自己所有の宅地を駐車場として整備し，その賃貸を業として行おうとする場合で，当該賃貸の契約を宅地建物取引業者の媒介により締結するとき，Ａは免許を受ける必要はない。
2.	Ｂが，用途地域内の自己所有の農地について，道路を設けて区画割をし，その売却を業として行おうとする場合，Ｂは免許を受ける必要はない。
3.	Ｃが，甲県住宅供給公社が行う一団の建物の分譲について，その媒介を業として行おうとする場合，Ｃは免許を受ける必要はない。
4.	Ｄが，宅地建物取引業を営もうとする場合において，Ｄが信託会社であるときは免許を受ける必要があるが，Ｄが信託業務を兼営する銀行であるときは免許を受ける必要はない。

設問11

宅地建物取引主任者（以下「取引主任者」という｡）Ａが，甲県知事から宅地建物取引主任考証（以下「取引主任者証」という｡）の交付を受けている場合に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

1.	Ａが，乙県知事に対し宅地建物取引主任者資格登録の移転の申請とともに取引主任者証の交付を申請したとき，Ａは，乙県知事から新たな取引主任者証の交付を受けた後，１週間以内に甲県知事に従前の取引主任者証を返納しなければならない。
2.	Ａが，乙県の区域内における業務に関して乙県知事から事務禁止の処分を受けたとき，Ａは，１週間以内に乙県知事に取引主任者証を提出しなければならない。
3.	Ａが，取引主任者証の有効期間の更新を受けようとするとき，Ａは，甲県知事が指定する講習で有効期間満了の日前１年以内に行われるものを受講しなければならない。
4.	Ａが，甲県の区域内における業務に関して事務禁止の処分を受け，甲県知事に取引主任者証を提出した場合で，その処分の期間の満了後返還を請求したとき，甲県知事は，直ちに，取引主任者証をＡに返還しなければならない。

設問12

宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）に対する監督処分に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，誤っているものはどれか。

1.	Ａが，乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受け，その指示に従わなかった場合，甲県知事は，Ａに対し業務停止の処分をすることができる。
2.	Ａが，乙県の区域内の業務に関し甲県知事から指示を受け，その指示に従わなかった場合，乙県知事は，Ａに対し業務停止の処分をすることができる。
3.	Ａが，乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受け，その指示に従わなかった場合で，情状が特に重いときには，国土交通大臣は，Ａの免許を取り消すことができる。
4.	Ａが，乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受けた場合，甲県に備えられる宅地建物取引業者名簿には，その指示の年月日及び内容が記載される。

設問13

宅地建物取引業者Ａが，自ら売主として，宅地建物取引業者でない買主Ｂと締結した宅地の売買契約（代金４,０００万円，手付金４００万円）に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法及び民法の規定によれば，正しいものはどれか。　

1.	契約に「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは，Ｂは手付金400万円を放棄して，Ａは1,000万円を償還して，契約を解除することができる」旨定めた場合，その定めは無効である。
2.	契約に「Ａが瑕疵担保責任を負う場合，Ｂは，損害賠償の請求をすることができるが，契約の解除ができるのは瑕疵により契約をした目的を達成できないときに限る」旨定めた場合，その定めは無効である。
3.	契約に「Ａは，宅地の引渡しの日から２年間瑕疵担保責任を負うが，Ｂが知っていた瑕疵についてはその責任を負わない」旨定めた場合，その定めは無効である。
4.	契約に「債務不履行による契約の解除に伴う損害賠償額の予定及び違約金の合計額を代金の額の３割とする」旨定めた場合，その定めは，当該合計額につき800万円を超える部分については，無効である。

設問14

宅地建物取引業者Ａが，自ら売主として，宅地建物取引業者でないＢと土地付建物の売買契約を締結しようとする場合に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。なお，この問において「重要事項説明書」とは，同法第35条の規定に基づく重要事項を記載した書面をいうものとする。

1.	当該建物の敷地の一部に甲市所有の旧道路敷が合まれていることが判明したため，甲市に払下げを申請中である場合，Ａは，重要事項説明書に払下申請書の写しを添付し，その旨をＢに説明すれば，売買契約を締結することができる。
2.	Ｂが，当該建物の近所に長年住んでおり，その建物に関する事項を熟知していると言っている場合，Ａは，Ｂに対して重要事項説明書を交付すれば，重要事項の説明を行うことなく，売買契約を締結することができる。
3.	損害賠信順の予定及び違約金について，Ｂから提示された内容のとおりとする場合，Ａは，重要事項説明書に記載してその内容を説明することなく，売買契約を締結することができる。
4.	Ａが，遠隔地に住んでいるＢの了承を得て，「Ｂが希望する時期に説明をする」旨の条件付きで重要事項説明書を郵送した場合で，Ｂから希望する時期を明示されないときでも，Ａは，重要事項の説明を行った後に限り，売買契約を締結することができる。

設問15

宅地建物取引業者が，その媒介により建物の貸借の契約を成立させた場合に，宅地建物取引業法第37条の規定に基づく契約内容を記載した書面に必ず記載しなければならない事項は，次のうちどれか。

1.	借賃についての融資のあっせんに関する定めがあるときは，当該融資が成立しないときの措置。
2.	天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは，その内容。
3.	当該建物の瑕疵を担保する責任についての定めがあるときは，その内容。
4.	当該建物に係る租税等の公課の負担に関する定めがあるときは，その内容。

設問16

宅地建物取引業者Ａ及びその従業者である取引主任者に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。

1.	宅地建物取引業法弟34条の２の規定に基づきＡが媒介契約の依頼者に交付すべき書面には，取引主任者の記名押印が必要である。
2.	Ａが，取引主任者をして宅地建物取引業法第37条に規定する契約内容を記載した書面を相手方に交付させる場合には，取引主任者は，当該相手方から請求があったときに取引主任者証を提示すれば足りる。
3.	Ａが，建物の売買の媒介についてその依頼者から国土交通大臣が定めた報酬の限度額の報酬を受けた場合でも，取引主任者は，別途当該依頼者から媒介の報酬を受けることができる。
4.	Ａは，一団の建物の分譲をするため案内所を設置した場合は，その案内所で契約を締結することなく，及び契約の申込みを受けることがないときでも，１名以上の専任の取引主任者を置かなければならない。

設問17

宅地建物取引業者Ａが，Ｂから宅地の売却の依頼を受け，Ｂと専属専任媒介契約（以下この問において「媒介契約」という｡）を締結した場合に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。

1.	「媒介契約の有効期間内に宅地の売買契約が成立しないときは，同一の期間で契約を自動更新する」旨の特約を定めた場合，媒介契約全体が無効となる。
2.	宅地の買主の探索が容易で，指定流通機構への登録期間経過後短期間で売買契約を成立させることができると認められる場合には，Ａは，契約の相手方を探索するため，当該宅地について指定流通機構に登録する必要はない。
3.	Ｂが宅地建物取引業者である場合でも，Ａが媒介契約を締結したときにＢに交付すべき書面には，ＢがＡの探索した相手方以外の者と宅地の売買又は交換の契約を締結したときの措置を記載しなければならない。
4.	媒介契約において，「Ｂが他の宅地建物取引業者の媒介によって宅地の売買契約を成立させた場合，宅地の売買価額の３パーセントの額を違約金としてＡに支払う」旨の特約は，無効である。

設問18

宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）の営業保証金に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

1.	Ａが有価証券を営業保証金に充てるときは，国債証券についてはその額面金額を，地方債証券又はそれら以外の債券についてはその額面金額の百分の九十を有価証券の価額としなければならない。
2.	Ａは，取引の相手方の権利の実行により営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなったときは，甲県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から２週間以内にその不足額を供託しなければならない。
3.	Ａが販売する宅地建物についての販売広告を受託した者は，その広告代金債権に関し，Ａが供託した営業保証金について弁済を受ける権利を有する。
4.	Ａが，営業保証金を金銭と有価証券で供託している場合で，本店を移転したためもよりの供託所が変更したとき，Ａは，金銭の部分に限り，移転後の本店のもよりの供託所への営業保証金の保管替えを請求することができる。

設問19

宅地建物取引業者Ａが，宅地の所有者Ｂからその宅地の売買の媒介を依頼され，媒介契約を締結した場合の指定流通機構への登録に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

1.	ＡＢ間の媒介契約が専任媒介契約でない場合，Ａは，契約の相手方を探索するため，当該宅地について指定流通機構に登録することはできない。
2.	ＡＢ間の媒介契約が専属専任媒介契約である場合，Ａは，契約締結の日から３日（休業日を除く。）以内に，契約の相手方を探索するため，当該宅地について指定流通機構に登録しなければならない。
3.	ＡＢ間の媒介契約が専任媒介契約である場合で，Ａが，当該宅地について指定流通機構に登録をし，当該登録を証する書面の発行を受けたとき，Ａは，その書面を遅滞なくＢに引き渡さなければならない。
4.	ＡＢ間の媒介契約が専属専任媒介契約である場合で，Ａが所定の期間内に指定流通機構に登録をしなかったとき，Ａは，そのことを理由として直ちに罰則の適用を受けることがある。

設問20

宅地建物取引業者Ａが，自ら売主として，建物を販売する場合に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

1.	Ａは，建物を新築するため建築確認の申講中であったので，「建築確認申請済」と表示して，その建物の販売に関する広告を行い，販売の契約は建築確認を受けた後に締結した。
2.	Ａが，建物を新築するため建築確認の申請中であったので，宅地建物取引業者Ｂに対し，その建物を販売する契約の予約を締結した。
3.	Ａは，中古の建物を，その所有者Ｃから停止条件付きで取得する契約を締結し，当該条件の未成就のまま，その建物を宅地建物取引業者Ｄに対し販売する契約を締結した。
4.	Ａは，都道府県知事から業務の全部の停止を命じられ，その停止の期間中に建物の販売に関する広告を行ったが，販売の契約は当該期間の経過後に締結した。