宅地建物取扱主任者試験（平成17年度　Part２）

宅地建物取扱主任者試験（平成17年度　Part２）問題21～40です。

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設問1

建築基準法に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

1.	２階建てで延べ面積が100平方メートルの鉄骨造の建築物を建築する場合，構造計算は必要としない。
2.	５階建てで延べ面積が1,000平方メートルの共同住宅の所有者は，当該共同住宅の敷地，構造及び建築設備について，定期的に一級建築士等に調査させなければならず，調査を担当した一級建築士等は，その結果を特定行政庁に報告しなければならない。
3.	特定行政庁は，建築基準法施行令第９条に規定する建築基準関係規定である都市計画法第29条に違反した建築物について，当該建築物の所有者に対して，違反を是正するための措置を命ずることができる。
4.	便所には，採光及び換気のため直接外気に接する窓を設けなければならないが，水洗便所で，これに代わる設備をした場合においては，必ずしも設ける必要はない。

設問2

建築基準法に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

1.	建築物の容積率の制限は，都市計画において定められた数値によるものと，建築物の前面道路の幅員に一定の数値を乗じて得た数値によるものがあるが，前面道路の幅員が12m未満である場合には，当該建築物の容積率は，都市計画において定められた容積率以下でなければならない。
2.	建築物の前面道路の幅員に一定の数値を乗じて得た数値による容積率の制限について，前面道路が二つ以上ある場合には，それぞれの前面道路の幅員に応じて容積率を算定し，そのうち最も低い数値とする。
3.	建築物の敷地が都市計画に定められた計画道路（建築基準法第42条第１項第４号に該当するものを除く。）に接する場合において，特定行政庁が交通上，安全上，防火上及び衛生上支障がないと認めて許可した建築物については，当該計画道路を前面道路とみなして容積率を算定する。
4.	用途地域の指定のない区域内に存する建築物の容積率は，特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し，都市計画において定められた数値以下でなければならない。

設問3

土地区画整理法に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。

1.	土地区画整理組合が総会の議決により解散しようとする場合において，その組合に借入金があるときは，その解散についてその債権者の同意を得なければならない。
2.	土地区画整理組合は，その事業に要する経費に充てるため，賦課金として参加組合員以外の組合員に対して金銭を賦課徴収することができるが，当該組合に対する債権を有する参加組合員以外の組合員は，賦課金の納付について，相殺をもって組合に対抗することができる。
3.	換地処分の公告があった場合においては，換地計画において定められた換地は，その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされるため，従前の宅地について存した抵当権は，換地の上に存続する。
4.	公共施設の用に供している宅地に対しては，換地計画において，その位置，地積等に特別の考慮を払い，換地を定めることができる。

設問4

宅地造成等規制法に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。なお，この問における都道府県知事とは，地方自治法に基づく指定都市，中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。

1.	国土交通大臣は，都道府県知事の申出に基づき，宅地造成に伴い災害が生ずるおそれの著しい市街地又は市街地となろうとする土地の区域を宅地造成工事規制区域として指定することができる。
2.	宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事は，擁壁，排水施設又は消防の用に供する貯水施設の設置その他宅地造成に伴う災害の発生を防止するため必要な措置が講じられたものでなければならない。
3.	造成主は，宅地造成等規制法第８条第１項の許可を受けた宅地造成に関する工事を完了した場合，都道府県知事の検査を受けなければならないが，その前に建築物の建築を行おうとする場合，あらかじめ都道府県知事の同意を得なければならない。
4.	都造府県知事は，宅地造成工事規制区域内の宅地で，宅地造成に伴う災害の防止のため必要な擁壁が設置されていないため，これを放置するときは宅地造成に伴う災害の発生のおそれが著しいものがある場合，一定の限度のもとに当該宅地の所有者以外の者に対しても擁壁の設置のための工事を行うことを命ずることができる。

設問5

農地法に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

1.	農地を一時的に資材置場に転用する場合は，いかなる場合であってもあらかじめ農業委員会に届出をすれば，農地法第４条第１項又は同法第５条第１項の許可を受ける必要はない。
2.	市街化区域内の農地を耕作の目的に供するために取得する場合は，あらかじめ農業委員会に届け出れば，農地法第３条第１項の許可を受ける必要はない。
3.	農業者が山林原野を取得して，農地として造成する場合，農地法第３条第１項の許可を受ける必要がある。
4.	農業者が自ら居住している住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため，自己所有の農地に抵当権を設定する場合，農地法第３条第１項の許可を受ける必要はない。

設問6

所得税法に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

1.	譲渡所得とは資産の譲渡による所得をいうので，個人の宅地建物取引業者が販売の目的で所有している土地を譲渡した場合には，譲渡所得として課税される。
2.	建物等の所有を目的とする土地の賃借権の設定の対価として支払を受ける権利金の金額がその土地の価額の１０分の５に相当する金額を超える場合には，譲渡所得として課税される。
3.	譲渡所得の基因となる資産をその譲渡の時における価額の２分の１に満たない金額で個人に対して譲渡した場合には，その譲渡の時における価額に相当する金額によりその資産の譲渡があったものとみなされる。
4.	個人が所有期間５年以内の固定資産を譲渡した場合には，譲渡益から譲渡所得の特別控除額を差し引いた後の譲渡所得の金額の２分の１相当額が課税標準とされる。

設問7

印紙税に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

1.	「時価3,000万円の土地を贈与する｡」旨を記載した契約書について，印紙税の課税標準となる当該契約書の契約金額は，3,000万円である。
2.	一の契約書に土地の譲渡契約（譲渡金額3､000万円）と建物の建築請負契約（請負金額2,000万円）をそれぞれ記載した場合，印紙税の課税標準となる当該契約書の契約金額は，5,000万円である。
3.	Ａ社の発行する「土地の賃貸借契約に係る権利金として，Ｂ社振出しの平成17年４月１日付N0.1234の手形を受領した｡」旨が記載された領収書は，記載金額のない売上代金に係る有価証券の受取書として印紙税が課される。
4.	Ａ社の発行する「建物の譲渡契約に係る手付金として，500万円を受領した｡」旨が記載された領収書は，記載金額500万円の売上代金に係る金銭の受取書として印紙税が課される。

設問8

固定資産税に関する次の記述のうち，正しいものはどれか

1.	質権者は，その土地についての使用収益の実質を有していることから，登記簿にその質権が登記されている場合には，固定資産税が課される。
2.	納税義務者又はその同意を受けた者以外の者は，固定資産課税台帳の記載事項の証明書の交付を受けることはできない。
3.	固定資産税を既に全納した者が，年度の途中において土地の譲渡を行った場合には，その所有の月数に応じて税額の還付を受けることができる。
4.	新築された住宅に対して課される固定資産税については，新たに課されることとなった年度から４年度分に限り，２分の１相当額を固定資産税額から減額される。

設問9

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち，不動産鑑定評価基準によれば，誤っているものはどれか。

1.	不動産の鑑定評価によって求める価格は，基本的には正常価格であり，正常価格とは，市場性を有する不動産について，現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
2.	資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で，投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は，正常価格ではなく，特定価格として求めなければならない。
3.	取引事例比較法における取引事例は，地域要因の比較を不要とするため，近隣地域に存する不動産に係るもののうちから選択しなければならない。
4.	収益価格を求める方法には，直接還元法とＤＣＦ（Discounlcd Cash Flow）法とがあるが，不動産の証券化に係る鑑定評価で毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合には，ＤＣＦ法の適用を原則とする。

設問10

宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という｡）に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

1.	Ａの所有するオフィスビルを賃惜しているＢが，不特定多数の者に反復継続して転貸する場合，ＡとＢは免許を受ける必要はない。
2.	建設業の許可を受けているＣが，建築請負契約に付随して，不特定多数の者に建物の敷地の売買を反復継続してあっせんする場合，Ｃは免許を受ける必要はない。
3.	Ｄが共有会員制のリゾートクラブ会員権（宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの）の売買の媒介を不特定多数の者に反復継続して行う場合，Ｄは免許を受ける必要はない。
4.	宅地建物取引業者であるＥ（個人）が死亡し，その相続人ＦがＥの所有していた土地を20区画に区画割りし，不特定多数の者に宅地として分譲する場合，Ｆは免許を受ける必要はない。

設問11

宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という｡）に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。

1.	宅地建物取引業者Ａ杜は，取締役Ｂが道路交通法に違反し，懲役１年執行猶予３年の刑に処せられたため，免許取消処分を受けた。Ｂが取締役を退任した後，Ａ社は改めて免許申請をしてもＢの執行猶予期間が経過するまでは免許を受けることができない。
2.	Ｃ社の取締役が刑法第198条（贈賄）の罪により罰金の刑に処せられ，その執行を終えてから３年を経過した場合であっても，Ｃ社は免許を受けることができない。
3.	Ｄ杜の取締役が，刑法第204条（傷害）の罪により懲役１年執行猶予２年の刑に処せられた場合，刑の執行猶予の言渡しを取り消されることなく，かつ猶予期間の満了の日から５年を経過しなければ，Ｄ社は免許を受けることができない。
4.	甲県知事の免許を受けているＥ社の取締役Ｆが，刑法第208条（暴行）の罪により罰金の刑に処せられた場合，Ｅ社の免許は取り消される。

設問12

宅地建物取引業法に規定する取引主任者に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

1.	都道府県知事は，その登録を受けている取引主任者が，他人に自己の名義の使用を許し，その他人がその名義を使用して取引主任者である旨の表示をしたとき，当該取引主任者に対し，必要な指示をすることができる。
2.	宅地建物取引業者は，10戸以上の一団の建物の分譲について案内所を設置して行う場合，その案内所において業務に従事する者の数に対する取引主任者の数の割合が５分の１以上の成年者である専任の取引主任者を置かなければならない。
3.	宅地建物取引業者の従業者である取引主任者は，本人の同意がある場合を除き，正当な理由がある場合でも，宅地建物取引業の業務を補助したことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
4.	取引主任者Ａは，甲県知事から事務の禁止の処分を受け，宅地建物取引主任者証を甲県知事に提出したが，禁止処分の期間が満了した場合は，返還の請求がなくても，甲県知事は，直ちに宅地建物取引主任者証をＡに返還しなければならない。

設問13

宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）の営業保証金に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。

1.	Ａは，甲県の区域内に新たに二つの支店を設け宅地建物取引業を営もうとする場合，額面金額1,000万円の地方債証券を供託して営業保証金に充てれば足りる。
2.	家主Ｂは，居住用建物の賃貸の管理委託契約をＡと締結していたが，Ａが借主から収受した家賃を約束期日が過ぎてもＢに支払わなかった。この場合，Ｂは，Ａが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有する。
3.	印刷業者Ｃは，Ａが行う宅地建物の売買に関する広告の印刷依頼を受け，印刷物を作成し納品したが，ＡがＣに対しその代金を支払わなかった。この場合，Ｃは，Ａが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有する。
4.	Ａは，買主Ｄに対し，土地付建物の売買契約を締結する前に，営業保証金を供託した主たる事務所のもよりの供託所及びその所在地について説明するようにしなければならない。

設問14

宅地建物取引業者Ａが行う広告に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。

1.	Ａは，宅地又は建物の売買，交換又は貸借に関する広告をするときは，取引態様の別を明示しなければならないが，取引の相手方に対し，取引態様の別が明らかである場合は明示する必要はない。
2.	Ａは，宅地造成工事規制区域内における宅地造成工事の許可が必要とされる場合において，当該宅地の売買に関する広告は，宅地造成等規制法第12条に規定する宅地造成工事の完了検査を受けた後でなければしてはならない。
3.	Ａは，建物の売買の広告に当たり，当該建物の形質について，実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示をした。当該建物に関する注文はなく，取引が成立しなかった場合であっても，Ａは監督処分及び罰則の対象となる。
4.	Ａは，建物の貸借の媒介に当たり，依頼者の依頼に基づいて広告をした。Ａは報酬とは別に，依頼者に対しその広告料金を請求することができない。

設問15

宅地建物取引業者Ａが自ら売主となって宅地建物の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
なお，この問において，ＡとＣ以外の者は宅地建物取引業者でないものとする。

1.	Ｂの所有する宅地について，ＢとＣが売買契約を締結し，所有権の移転登記がなされる前に，ＣはＡに転売し，Ａは更にＤに転売した。
2.	Ａの所有する土地付建物について，Ｅが賃借していたが，Ａは当該土地付建物を停止条件付でＦに売却した。
3.	Ｇの所有する宅地について，ＡはＧと売買契約の予約をし，Ａは当該宅地をＨに転売した。
4.	Ｉの所有する宅地について，ＡはＩと停止条件付で取得する売買契約を締結し，その条件が成就する前に当該物件についてＪと売買契約を締結した。

設問16

宅地建物取引業者Ａが，Ｂ所有の宅地の売却の媒介依頼を受け，Ｂと媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはいくつあるか。

ア　Ｂの申出により，契約の有効期間を６月と定めた専任媒介契約を締結した場合，その契約はすべて無効である。

イ　ＡＢ間で専属専任媒介契約を締結した場合，ＡはＢに対し，当該契約の業務の処理状況を２週間に１回以上報告しなければならない。

ウ　ＡＢ間で専属専任媒介契約を締結した場合，Ｂは，Ａが探索した相手方以外の者と売買契約を締結することができない。

1.	一つ
2.	二つ
3.	三つ
4.	なし

設問17

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。

1.	宅地の売買の媒介において，当該宅地に係る移転登記の申請の予定時期にっいては，説明しなくてもよい。
2.	宅地の売買の媒介において，当該宅地が造成に関する工事の完了前のものであるときは，その完了時における形状，構造並びに宅地に接する道路の構造及び幅員を説明しなければならない。
3.	宅地の売買の媒介において，天災その他不可抗力による損害の負担を定めようとする場合は，その内容を説明しなければならない。
4.	宅地の貸借の媒介において，借地借家法第22条で定める定期借地権を設定しようとするときは，その旨を説明しなければならない。

設問18

宅地建物取引業者がマンションの一室の貸借の媒介を行う場合，宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

1.	当該マンションの管理が委託されているときは，その委託を受けている者の氏名（法人にあっては，その商号又は名称），住所（法人にあっては，その主たる事務所の所在地）及び委託された業務の内容を説明しなければならない。
2.	建築基準法に規定する容積率及び建ぺい率に関する制限があるときは，その制限内容を説明しなければならない。
3.	建物の区分所有等に関する法律第２条第３項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは，その内容を説明しなければならない。
4.	敷金の授受の定めがあるときは，その敷金の額，契約終了時の敷金の精算に関する事項及び金銭の保管方法を説明しなければならない。

設問19

売主Ａ，買主Ｂの間の宅地の売買について宅地建物取引業者Ｃが媒介をした場合の次の記述のうち，宅地建物取引業法（以下この問において「法」という｡）に違反しないものはどれか。

1.	Ｃは，取引主任者をして法第35条に基づく重要事項の説明（以下この問において「重要事項説明」という｡）を行わせたが，ＡとＢの同意があったため，法第37条の規定に基づく契約内容を記載した書面（以下この問において「契約書　面」という｡）を交付しなかった。
2.	Ｃの従業者である取引主任者がＢに対して重要事項説明を行う際に，Ｂから請求がなかったので，宅地建物取引主任者証を提示せず重要事項説明を行った。
3.	Ｃは，ＡとＢとの契約が成立したので，取引主任者に記名押印させ，ＡとＢに対して契約書面を交付したが，両者に対して書面に記載された事項を説明しなかった。
4.	ＡとＢどちらからも，早く契約したいとの意思表示があったため，Ｃは契約締結後に重要事項説明をする旨ＡとＢの了解を得た後に契約を締結させ，契約書面を交付した。

設問20

宅地建物取引業法（以下この問において「法」という｡）第37条の規定に基づく契約を証する書面（以下この問において「契約書面」という｡）に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。

1.	居住用建物の賃貸借契約において，貸主と借主にそれぞれ別の宅地建物取引業者が媒介するときは，どちらか一方の宅地建物取引業者が契約書面を作成したとしても，契約書面の交付については双方の宅地建物取引業者がその義務を負う。
2.	宅地建物取引業者が土地売買における売主の代理として契約書面を作成するに当たっては，専任でない取引主任者が記名押印してもよい。
3.	居住用途物の賃貸借契約において，貸主には代理の宅地建物取引業者Ａが，借主には媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者Ｂかおり，Ｂが契約書面を作成したときは，借主及びＡに契約書面を交付すればよい。
4.	貸主である宅地建物取引業者Ｃが，宅地建物取引業者Ｄの媒介により借主と事業用建物の賃貸借契約を締結するに当たって，Ｄが作成・交付した契約書面に法第37条違反があった。この場合，Ｄのみが監督処分及び罰則の対象となる。